Le conseil patrimonial immobilier

La constitution du patrimoine immobilier, la maitrise de son organisation et de sa gestion suivant une méthode d'analyse, de diagnostic et de préconisation, visant à atteindre les attentes du propriétaire, particulièrement profane, nécessitent le recours à des professionnels spécialisés en la matière. Ces derniers sont appelés à maitriser parfaitement le domaine juridique, fiscal et financier régissant l'immeuble et visant sa préservation, sa valorisation et son optimisation. Ils ont une mission de conseil au profit de leurs clients. Cette mission est le principal objet du présent travail, qui envisage l'étude de la relation contractuelle entre les cocontractants et la qualification de ce lien contractuel, constitué à titre principal ou accessoire à un autre contrat. Lesdits professionnels-conseils constituant une garantie des intérêts de leurs clients, doivent y avoir des qualités spécifiques à l'exercice de cette mission en respectant la prohibition du conflit d'intérêts, l'indépendance, le désintéressement et la loyauté, comme règles déontologiques qui s'attachent à leurs statuts. Cette notion nécessite aussi une qualification de la qualité du consommateur-client bénéficiant d'un système de protection qui ne cesse d'évoluer au niveau national. Le législateur a construit un arsenal juridique pour encadrer le droit de propriété immobilière dans le but de protéger, à la fois, le propriétaire-consommateur et l'intérêt social des citoyens. En pratique la fourniture du conseil patrimonial immobilier est une mission accessoire exercée par plusieurs professionnels de l'immobilier sous divers statuts, elle représente une prestation de service effectuée, contre une rémunération, pour le compte d'un client qui veut constituer un patrimoine et investir dans le domaine de l'immobilier ou qui veut assurer une bonne gestion de son patrimoine immobilier existant. Cette obligation contractuelle donnée à titre principal ou accessoire, viserait-elle à protéger le consommateur immobilier? Une telle recherche devrait apporter d'une part une analyse dimensionnelle de la notion en question et d'autre part une clarification de cette dernière afin d'écarter toute ambigüité qui s'y attacherait. Plus précisément, la mise en œuvre des dispositions réglementaires encadrant le métier de conseil patrimonial immobilier s'inscrit-elle dans la politique du législateur pour le renforcement de la protection du consommateur par l'augmentation du degré de responsabilité des conseillers ou rentre-t-elle dans le cadre d'une meilleure protection du droit de la propriété privée immobilière ? La démarche du conseil, fondée sur le sens de la pente et illustrée par l'image de la montagne, est composée de trois étapes: le conseil en amont ou 1'aide à la décision, la prise de décision au sommet et la réalisation en aval. Par projection de cette démonstration dans le domaine de l'investissement immobilier, il est important de savoir où nous nous situons sur la « montagne-conseil ». Si pour une majorité des auteurs, ce métier est comparable à celui du médecin, ce dernier ne peut garantir une vie longue à son patient, mais il peut en revanche le conseiller, voire l'aider à vivre en bonne santé. De même, le caractère incertain du conseil tient du caractère aléatoire du marché de l'immobilier. Les opérations d'investissement dans l'immobilier sont grevées d'une incertitude justifiée par l'existence du risque. Ce conseil vient donc le limiter, voire le diminuer, mais ne pas complètement l'éliminer. La difficulté principale se traduit par l'évolution de la dimension juridique, fiscale, financière et géographique portant principalement sur l'immeuble. A cet effet, quelle que soit la dimension du conseil, en tant qu'obligation incertaine, il est toujours utile, en cas d'échec, de rechercher la responsabilité du professionnel-conseil, et ceci, à partir du moment où ce dernier s'est chargé de diriger la décision du client et de ne pas la déterminer.